Seguros de vida

Los requisitos más exigentes que están bloqueando miles de moratorias de alquileres e hipotecas

Miles de inquilinos e hipotecados que habían visto en las ayudas aprobadas por el Gobierno un salvavidas para pagar la vivienda en plena crisis del coronavirus se están encontrando con una mala noticia: no cumplen las condiciones para acceder a la moratoria.

En marzo, con el estado de alarma ya en vigor, el Ejecutivo anunció diferentes medidas para ayudar a los afectados por la pandemia del coronavirus, entre ellas una moratoria en el pago de la hipoteca y de la renta del alquiler, que se deben solicitar a bancos y grandes tenedores de inmuebles (entendiendo como tales las empresas o particulares que tienen al menos 10 activos en propiedad, sin contar trasteros y plazas de garaje, o una superficie construida de más de 1.500 m2).

El problema, según los expertos, no está en las ayudas en sí, sino en que los requisitos para conseguir la moratoria son muy exigentes, por lo que prevén un aluvión de solicitudes denegadas de miles de familias afectadas.

Como muestra, este dato: la Coordinadora de Vivienda de Madrid (que aglutina asambleas de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, Stop Desahucios y Asambleas de Vivienda de la Comunidad de Madrid) asegura a idealista/news que nueve de cada 10 solicitudes de aplazamiento del pago del préstamo están siendo denegadas por la banca al no cumplir los supuestos de vulnerabilidad. Por otro lado, el Banco de España asegura que hasta el 30 de abril (en el primer mes de moratorias) solo ha salido adelante el 29% de las solicitudes de moratorias hipotecarias, incluyendo las de vivienda y las de locales y oficinas en el caso de autónomos.

A la espera de conocer datos más concretos sobre cuántas moratorias del alquiler y de hipotecas están saliendo adelante, grandes tenedores de viviendas, empresas especializadas en el alquiler y plataformas que defienden los derechos de los consumidores están detectando en estas semanas varios requisitos que en general no cumplen los solicitantes de las ayudas y que, por tanto, están provocando la denegación. Resumimos en qué consiste cada uno de ellos:

1. Estar empadronado en la vivienda desde hace al menos seis meses. Este es uno de los ejemplos más típicos en el caso del arrendamiento, ya que muchos inquilinos no están empadronados en la casa en la que viven de alquiler. Además, la normativa señala que se debe acreditar el empadronamiento de los últimos seis meses, aunque la mayoría de las solicitudes no lo están incluyendo. Para acceder a la moratoria hipotecaria también es necesario presentar el certificado del padrón con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

2. No superar tres veces el IPREM entre todos los miembros de la familia. Otra de las condiciones más restrictivas es que, para ser considerados vulnerables, los ingresos de la unidad familiar hogar no deben superar tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), que actualmente es de 537,84 euros, por lo que el límite es 1.613,52 euros, durante el mes anterior a la solicitud. Los límites suben en algunos casos concretos. Por ejemplo, se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental). Además, será de cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

“Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar, que residan en la vivienda”, detalla el documento publicado en el BOE.

En este punto, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, se muestra especialmente crítico, y explica que “normalmente el concepto de unidad familiar está integrado por la pareja y los hijos menores de 18 años, pero en este caso se ha ampliado y también tiene en cuenta los ingresos que pueda tener el hijo mayor de edad, lo que hace más complicado aún no superar los límites”; sobre todo teniendo en cuenta que la tasa de emancipación de los jóvenes está en mínimos históricos.

3. Tener una vivienda en propiedad o en usufructo. En el caso de que el solicitante o cualquiera de los miembros de la familia tenga una vivienda en propiedad o en usufructo no podrá acceder a la moratoria del alquiler. Y este de nuevo es un punto conflictivo para los expertos. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler, Zurdo aclara que «no tiene en cuenta los casos en los que se tenga una segunda residencia en propiedad que ahora mismo no puede ser utilizada (ni podrá serlo durante las próximas semanas si se encuentra en otra provincia distinta a la de la vivienda habitual), ni tampoco puede alquilarse para cubrir los gastos de mantenimiento o conseguir unos ingresos extra».

Hay algunos casos excepcionales que contempla la normativa. Por ejemplo, «si el solicitante o cualquier miembro de la familia tiene una parte de una vivienda heredada o transmitida ‘mortis causa’ sin testamento, sí puede optar a la ayuda, aunque no si tiene el 100%. En el caso de que haya comprado una vivienda en su totalidad o posea una parte, solo se podría optar si prueba que no puede disponer de ella por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia”, aclara Jesús Martí, responsable de Invermax, la gestora patrimonial de distintos grupos de inversores y socimis como QPQ, el vehículo de inversión inmobiliaria de Alquiler Seguro.

4. Que la cuota mensual y los suministros supongan al menos el 35% de los ingresos. Esta es otra de las causas más comunes a la hora de desestimar una solicitud. Y es que la normativa solo considera vulnerable a aquella familia que tenga que destinar más de un 35% de sus ingresos al pago de la vivienda (ya sea la renta o la hipoteca) más los suministros, entendiendo como tales el gasto de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente y de los servicios de telecomunicación fija y móvil, así como las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, de la vivienda habitual.

Además, en el caso de la hipoteca también es necesario que se cumpla otro requisito: que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3 veces como consencia de la emergencia sanitaria; y en el caso de empresarios y autónomos, que se haya producido una caída de las ventas de al menos el 40%.

5. Quedarse en paro o entrar en un ERTE por el coronavirus. Esta es otra de las causas más habituales de la denegación, ya que la normativa no contempla los casos de vulnerabilidad de una persona que hubiera perdido el empleo antes de la llegada del coronavirus. Tampoco podrán beneficiarse de la moratoria del alquiler aquellos inquilinos que hayan dejado su empleo de forma voluntaria.

Es decir, la normativa solo ampara a los que se han visto afectados por un ERTE, un ERE o un despido como consecuencia del covid-19, y siempre que esas situaciones sean acreditadas con la presentación del “certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo”, según recoge el BOE.

6. Dificultades para obtener toda la documentación de forma online. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recuerda que otro problema es conseguir reunir todos los documentos sin salir de casa. Por ejemplo, “para solicitar la moratoria de la hipoteca se pide una montaña de papeles que exige acudir, como mínimo, al ayuntamiento, al Registro de la Propiedad, a los servicios de empleo autonómicos o a la Agencia Tributaria, pero todas las oficinas de atención al público están cerradas y obtener los documentos online puede ser complicado o imposible si no se cuenta con la identificación electrónica de turno”. Recordemos que, no obstante, el solicitante puede firmar una declaración jurada en la que se compromete a entregar toda la documentación en el plazo de un mes, a contar desde la finalización del estado de alarma.

Las ‘trampas’ de solicitantes y caseros

Los grandes tenedores de inmuebles consultados por idealista/news aseguran que también se están encontrando ‘malas praxis’ por parte de algunos hogares para intentar beneficiarse de las moratorias aprobadas por el Gobierno.

“En cuanto al tema de los ingresos, nos tenemos que creer lo que nos dicen en la declaración responsable, el documento que deben firmar para dar fe de que se encuentran en situación de vulnerabilidad, aunque no dispongan de toda la documentación. Nos estamos encontrando casos que en primera estancia se rechazan por no cumplir el porcentaje de los ingresos, les rechazamos la petición y nos abren una nueva indicando que sus ingresos son menores. Como envían la declaración jurada, lo admitimos a trámite”, explica uno de los principales caseros profesionales del país.

Las mismas fuentes también recalcan que “son muy pocos los que de verdad aportan toda la documentación completa”, porque lo más común es que “no envíen bien ni las declaraciones responsables. Hay que estar insistiendo en que las envíen de forma correcta para que el caso pueda pasar al departamento financiero, y esto implica estar atendiendo la misma petición hasta en ocho ocasiones”. Lo mismo sostienen fuentes financieras, que detectan “muchas solicitudes incompletas”.

Los grandes tenedores de vivienda también se están encontrando casos en los que el inquilino es un estudiante que alega el cierre centros educativos o universidades para no tener que pagar la renta, sin estar en un ERTE o sin haber perdido el empleo como consecuencia de esta situación excepcional.

Invermax también asegura que se están encontrando solicitudes de los avalistas de los arrendamientos, no de los inquilinos, a pesar de que no pueden pedir la moratoria del alquiler (aunque sí pueden solicitar la moratoria hipotecaria), mientras que desde la Agencia Negociadora del Alquiler detectan que “muchos inquilinos que se consideran a sí mismos vulnerables ni siquiera están solicitando la moratoria y han decidido directamente dejar de pagar las rentas, aprovechando que el Gobierno ha prohibido los desahucios durante los seis meses siguientes desde que finalice el estado de alarma”.

Además de las ‘trampas’ de los arrendatarios, el organismo que aglutina las asambleas de la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca, Stop Desahucios y Asambleas de Vivienda de la Comunidad de Madrid incide en que también están detectando “casos de muchos propietarios que están rechazando el pago de las rentas aprovechando el momento de confusión para poder justificar más tarde finalizaciones de contrato por incumplimiento”. También alerta de que algunos pequeños propietarios se están negando a llegar a un acuerdo con sus inquilinos para aplazar el pago de la renta, lo que “está generando una presión económica adicional a los inquilinos que se ven obligados a endeudarse para poder afrontar la renta”. En su caso, la única alternativa sería conseguir un préstamo del ICO para pagar el alquiler.

Por otro lado, también hay inquilinos que, aun cumpliendo las condiciones y teniendo una oferta de moratoria en firme por parte del casero profesional, “deciden rechazar la alternativa para no endeudarse y prefieren pedir dinero a un familiar o allegado a tener que comprometerse a devolver el importe de la renta aplazada durante el plazo establecido en la normativa”, explica el responsable de la gestora patrimonial Invermax.

Dificulades para pagar las cantidades pendientes

De hecho, la Coordinadora de la Vivienda de la Comunidad de Madrid alerta de la complicación económica que puede suponer para muchas familias vulnerables la obligación de abonar las cantidades pendientes de pago en el horizonte temporal previsto.

Desde este organismo señalan que “en el caso de un gran tenedor de vivienda, se propone una reducción del 50% de la renta durante el estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses o bien una moratoria del pago de la renta, debiendo abonarlas de forma fraccionada durante los próximos 3 años. La primera opción es poco viable si el monto total de ingresos familiares ha descendido a cero y la segunda implica un endeudamiento que en absoluto es seguro que pueda ser revertido en un plazo de tres años, máxime si se hacen realidad las previsiones de descalabro del PIB español para este año, que de media rondan el 9% de caída”.

Por tanto, el pago de las cantidades adeudadas de la renta o la hipoteca será “difícilmente abordable si los negocios no pueden abrir, si las empresas alargan los ERTE en el tiempo y si el solicitante se mantiene en situación de desempleo, por lo que a miles de familias les va a llevar meses restablecer su nivel de ingresos previo al estado de alarma”, recalca la plataforma, que agrega que “las medidas tomadas por el Gobierno son claramente insuficientes, dejan fuera a multitud de familias que aún no saben cuándo volverán a poder abrir su negocio, recuperar a su rutina laboral o volver a buscar trabajo, y condenan a la clase trabajadora a pagar nuevamente esta crisis”.

Con este escenario sobre la mesa, tanto el sector bancario como los grandes tenedores de inmuebles aclaran que están intentando buscar soluciones para los colectivos que no cumplen las condiciones establecidas por el Gobierno.

Por ejemplo, algunos caseros profesionales prevén atender los casos de trabajadores que perdieron el empleo antes de la llegada del coronavirus y los autónomos que no hayan presentado el cese de actividad, mientras que fuentes bancarias aseguran que se están sacando adelante muchas más solicitudes de moratorias impulsadas por las propias entidades que dejan al margen las condiciones definidas por el Gobierno y que están acordando con los clientes más vulnerables el pago de los intereses del préstamo, aplicando una moratoria sobre el capital.

 

Fuente: idealista.com

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